“两类业态活了下来：一类，是把‘老刚需’的性价比明显提高的连锁业态；另一类，是跟着‘新刚需’蓬勃生长而来的养生保健业态。
文 /巴九灵
越来越多小区业主发现，家门口百来米的底商变得大跌眼镜。
比如，一个杭州近年的网红新盘的多位小区业主说：“当时规划要走‘高大上’的，现在我们都叫农贸市场了，卖鱼、杀鸡，还污水横流、外摆。”
据了解，当初它凭借学区优势，二手房价格一度跑进10万元/平方米，如今依然严守6万元/平方米。
小巴实地走访发现，与高端小区形象颇显反差：一家挤了三四家小摊、卫生条件乏善的小型农贸市场，出现在光鲜的大平层前，此外，生鲜水果店多非“品牌连锁”，聚拢了不少重油重污的小餐饮。
这一类颇令不少业主苦恼的底商“降级”与更替现象，正发生在全国各地。
近期，小巴对一部分一二线城市进行了小区底商、商业街的调研，以此作为观察经济与商业的窗口。
降级的底商，刚需为王
一般来说，高端小区的消费力更强，更能支撑周边商业的需求与租金。
但小巴实地走访发现，部分高端小区的业态，与中低端小区差异并不明显，均是纯刚需业态，品牌力与店型也变得有限。
上述网红新盘放眼看去，便利店由美宜佳、左邻右舍等平价连锁品牌“撑场”；主力的生鲜店、水果店、餐饮小店，几乎是夫妻老婆店；药店、房产中介、电动车店、修脚店、理发店、干洗店、打印店、美容店、养生馆等业态尽管仍然较全面，但普遍店型偏小。
所幸，店铺空置率控制在较好的情形。比如，几十家门店，仅空置了五六家、个别在寻求分租；零食店、口腔医院、教培机构、宠物店，仍然充当了“大店”与“高端”担当。
图源：小巴拍摄
但租金状况就不那么美好了。2025年，杭州优质零售物业平均租金为6.48元/天/平方米，而空置店房东及二房东对小巴报出的年租金如下：
一个80平方米的铺面，报价16.8万/年，约5.75元/平方米/天；另一个78平方米的铺面，报价13.3万/年，约4.67元/平方米/天，去年则是16万/年，另需3万元转让费，主要包括空调设备、装修费等。
另一些房价更低的中低端小区，情形更不乐观一些。
比如，小巴走访的房价超4万元/平方米的杭州小区，一个85万平方米、上下两层格局的底商铺面的年租金已降价至11万元，租金水平约3.55元/平方米/天。
“去年是16万5的，现在11万租掉好了。”房东对小巴说道，降幅在30%左右。
一个杭州上城区居民提到小区商业街的情况是：“每隔一段时间走这条街就会发现，又倒了几家，很多还是刚开没多久的。”其周边房价平均在3.5万元/平方米。
而一个房价在2.8万元左右的小区，甚至连刚需业态也“节节败退”。
“咖啡、酒馆、服装店都陆续倒闭，只有饭店和水果店、早餐店活下来了，小区自带一个便利店也半死不活。”该小区居民说道。
虽然各城有各城的“市情”，但调研下来，也存在于杭州类似的情况。
深圳宝安区一位上班族对小巴说，其楼下占主体的餐饮水果店——“以前很多还能撑个2年左右，现在有不少不到一年就转租。”尽管，她所在小区房价水平在5—6万元/平方米，居深圳二手房价格中的中位。
一位“北漂”生活在北京丰台区，所处区域房价均价4—8万元/平方米。但他发现：附近的大型超市接连倒闭、搬迁，其中包括京客隆、京东七鲜等知名品牌。
北京，空置的商铺正在招租
上海静安区南京西路附近的一位附近居民对小巴说：“换店概率特别高。南阳路去年夏天一家手打柠檬茶，到年底就变了一家店了，今年初又换店了。吴江路上，夸父炸串、瑞幸也没活下来。”
一位重庆两江新区的社区店主郝帅也观察到，传统超市、菜市场、装饰建材店及非刚需消费（服装、奶茶、健身、美容美发、酒吧等）面临需求萎缩与被线上替代。其所在区域的房价水平为12000—15000元/平方米，似乎应该可以为居民留足消费空间。
还有山东青岛即墨区的一位00后观察说：“连锁超市、干洗店、装饰建材店、服装店、儿童教育机构明显减少了。”她所处地带的房价水平为5000—10000元/平方米，远不及青岛二手房均价。
“老刚需”迭代，“新刚需”兴起
综合发现，小区商业的变迁，主要发生了两股变化。
◎ 第一，品牌降级，更迭频繁。
即中高端品牌连锁店、业态及大店撤退，小餐饮、生鲜、水果店，速生速死，倒闭及空置变得寻常，甚至连着3—6家，萧条感十足。
2024年以来，“中国水果连锁零售第一股”百果园持续收缩。其最新年报显示：截至2025年底，门店总数从高峰的6093家，降到4468家，两年净关店总数达1625家，日均净收缩约2.2家。
“社区连锁生鲜龙头”钱大妈的IPO财报显示：2023年、2024年，收入分别为117.44亿元、117.88亿元，几乎停滞；2025年前九个月，收入同比下降3.1%。
“我们这片的钱大妈反反复复开了几次都没开下去。”一位小区业主观察说道。
生鲜店难做
往日的“业态老大哥”银行，其2025年通过合并、解散方式退出市场的数量达394家，较2024年，直接翻倍。小区银行网点，肉眼可见地减少。
相较之下，一些“无名小店”可以轻装上阵、快速试错，但往往陷入“生死轮回”。
以餐饮业为例，据美团研究院，2025年，唯独3—10家门店的小型连锁品牌出现大规模收缩，门店同比减少了18.5%。
2025年，标记停业商户达339万家，当年开业的新商户占停业商户总数的23.8%。加上2024年，当年开业新商户占停业商户总数合计可达65.1%。
“下滑业态的原因是电商冲击、房地产下行、预付费信任危机、数字化转型。”灵兽传媒创始人陈岳峰对小巴分析总结道。
当然，关店和速生速死不是行业的全貌。
◎ 第二，两类业态活了下来。一类，是把“老刚需”的性价比明显提高的连锁业态——零食店、硬折扣超市。另一类，是跟着“新刚需”蓬勃生长而来的中医馆等传统医疗类，修脚等保健养生类业态。2025年末，以鸣鸣很忙（零食很忙、赵一鸣零食）与万辰集团（好想来、来优品、老婆大人）为代表的量贩零食集团，将全国门店推至预估达5.6万家的规模。
目前，盒马旗下“超盒算NB”数量已超550家，两年内开店数超过450家；德国品牌奥乐奇今年初门店破100家，两年新开店超50家，今年内更计划增超50家；美团旗下“快乐猴”于2025年8月开出首店，今年8月中旬的数量达58家，计划开店1000家。
空置很久的物业，迎来新企业
“硬折扣赛道爆发，是因为传统超市加价率高（30%—50%），折扣店能做到15—20%，就是简单粗暴的价格战。”陈岳峰说。
此外，一百多米的小区商业街，硬是能开出2—3家中医馆。
据《2024年我国卫生健康事业发展统计公报》：2024年，全国民营中医馆已达97268家，其中中医类门诊部4456家、中医类诊所92812家，同比上年增加10951家。
修脚按摩“四处开花”。据《2024按摩足疗行业白皮书》：2025年中国按摩足疗行业市场预估7000亿元，用户将接近2.5亿。值得一提的是，“足疗保健第一股”华夏良子正冲击港股IPO，其400多家连锁店，年接待量超5000万人次。
足浴店铺招牌
50万个小区商业，直面生存问题
据住建部通报，2025年我国“城市体检”数据——全国有449个城市体检了超过27万个小区、3.7万个社区和5300个街区，这被视为“数量已达到一半以上”，以此推断，全国范围内共计有50万家以上的小区。
值得警惕的信号是，据北京大学企业大数据研究中心《中国小微经营者调查2025年四季度报告暨2026年一季度中国小微经营者信心指数报告》显示：
2025年四季度，未注册个体户（街边摊、小店等）占比为55%，达到2020年9月以来的最高点。
综合我们的调研，首先，小区商业依然是一个富有潜力和商业活力的生机赛道。
比如，从2021年起，商务部等多部门联合推动城市“一刻钟便民生活圈”建设。
截至2024年底，已覆盖全国79%的地级以上城市、1.36万个社区，包含零售、餐饮、养老、家政等各类商业网点137.1万个，累计创造就业732.4万个，同比增长44.9%。
天津推动一刻钟便民生活圈建设
其次，公认的是，只要长期深耕核心竞争力的实体门店，便可以长存。
“能活得比较好的都是有自己的特色、名气响亮的，已经活了比较久的老店了。”上述杭州上城区居民说道。
郝帅说：“周边起码有三家是做餐饮的，环境差、没有服务、价格也不便宜，但好吃，开了一二十年了，每天排队，但它们有一个巨大的问题，没法复制。”
“烟火气也有溢价，核心是不能过度商业化。”陈岳峰说道，切中要害。
第三，商业新模式与新供给的活力，仍然在涌动之中。
比如，在杭州，小巴走访发现部分小区，已经出现专门服务老年客群的旅行社、专注老年生活消费的银龄生活馆、16元一份的东北菜自助盒饭。
而新国标倒逼、以旧换新叠加城市休闲需求驱动，使得中高端电动车（两轮）、电摩、品牌自行车门店颇有崛起态势，它们既是汽车出行的“消费降级”，也是传统电动车、共享单车的“消费升级”。
2025年，国内电动自行车（含电助力自行车）全年产量达5490万辆，同比增长29%，2025年1月至11月，营业收入和利润分别增长21.4%、42.2%；自行车全行业总产量为11080万辆，同比增长11.3%。
图源：小巴拍摄
在重庆，去年下半年，郝帅在所居住小区开了两家10平米的团购小店及一家200平方米的体验中心，初期总投入近30万元。
他主要聚焦为小区居民提供差异化的刚需产品。方法是通过线上直播、短视频获客，线下体验中心提供线下选品、惠民等公益价值。
“社区特别期待有情绪价值、有温度，而物业往往做不到，我们做的更多的是提供情绪价值。”他说道。
其他地方，均有新鲜的尝试。比如，2025年1月，广东首家社区社会企业成立，位于江门蓬江区象山社区，由社区党委书记担任企业法人。
它们结合社区资源和老年人居多等特点，推出了“专业化有偿的”与“公益性无偿的”两类服务。到2025年底，蓬江区已有31家社区社会企业。
象山社区老年食堂
图源：蓬江区人民政府
据天津某街道社区经济发展顾问佟志强对小巴分析，社区作为基层自治单位，面临国家调拨的治理经费逐渐减少的困境。
“他们希望在家门口做点事情，产生一定的收益，再拿出一部分来反哺给社区治理。”
作者|林波
主编|何梦飞
图源|VCG、网络
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